南京一科研地块披上“马甲”卖别墅

　　“6500元/平方米的别墅?还是在过江隧道口?有这么便宜的房子?”昨日一位读者对扬子晚报记者反映，在南京浦口过江隧道口有家卖别墅的楼盘价格便宜得离谱。记者调查发现，这家声称销售商务别墅的鼎业新里程实际上持有的是50年科研用地产权。

　　■网帖报料

　　位置在长江隧道口 别墅才卖6500元/平米

　　这位读者反映的问题出现在南京本地一家房地产论坛上。记者查看发现，这篇名为《长江隧道口均价6500的房子可信吗》的帖子在昨日由网友“天蓝色de心”发表，半天就赢得了1000多的点击量。

　　据记者了解，过江隧道口以北的浦口区域被称为南京房地产开发下一个热点新区。由于规划标准高，雅居乐、万科、中海等著名房企相继来此拿地。目前在售的中海万锦熙岸和中铁江佑铂庭房价相继冲破10000元/平方米，雅居乐在2010年拍下的隧道口“地王”仅地价就高达7813元/平方米。而从具体区位来看，这些楼盘有些还不如这家别墅项目。“小心点啊?不要被骗了!”网友wuliuzsl回帖说道。“飞天狐狸001”则表示，总价高，单价便宜，只怕不是住宅性质土地。

　　售楼员：便宜是因面积大 持有的是50年科研用地产权

　　过低的单价引起了网友的普遍猜测，不少人都表示担心土地性质有问题。记者也对此进行了探访。这家别墅楼盘的名称叫做鼎业新里程，占地33341.4平方米，建筑面积53595.58平方米，由两栋高层办公楼和19栋独立别墅组成。从长江隧道口浦口出口出来，沿总部大道行不多远右拐，经过两个红绿灯就到了项目售楼处。该售楼处开在一栋大酒店中，楼外也没有任何关于售楼处的标志。在售楼处里记者看到，项目宣传牌上声称打造的是“独栋商务别墅”，每栋建筑面积都在1000平方米以上。

　　“我们项目每栋楼都有三层，目前均价6580元/平方米，因为房子的面积大，所以才便宜啊。”售楼先生对记者提出均价过低的异议这样回应道。而此前他一直在大谈隧道口地理位置的优越和未来周边配套的丰富。1000平方米的面积确实够大，但作为别墅这种高端物业，面积再大，单价也不至于比周边项目低3000多元。记者对此表示疑惑，并提出土地产权是否住宅的疑问，这时销售人员才向记者解释，“我们持有的是50年科研用地产权，但不妨碍你居住，购买者可以是个人也可以是公司，买下来办公用或者自己住都可以。”既可以办公也可以自住，那这个项目到底是按科研办公用房样式还是住宅小区样式开发的?一位到过项目现场的网友对记者表示，一共19栋三层别墅，每栋路边都种着价值不菲的树种，楼前还有石砌池塘、凉亭等景观设施，看起来就是不折不扣的高档别墅区范儿!

　　国土局：科研地块不能开发房地产项目

　　既然是科研用地，怎么能打着“商务别墅”的名义来销售呢?记者也咨询了浦口区国土局。

　　浦口国土局规划科和土地利用科的相关人士对记者表示，工业用地和科研用地都不能用于房地产开发。一些和科研用地打包出售的住宅混合地块，也只能在规定的70年产权土地范围内开发房产，50年产权显然不可作为住宅使用。政府对科研用地项目也有着极其严格的要求。根据政府下发的文件，三类科研类研发用地中，针对初创企业的孵化器项目绝对不允许有任何的对外销售行为;而针对快速成长企业的加速器项目，其研发中试用房经过延期审批可以进行销售，但也是研发办公性质用房;只有紫金科技创业特别社区可以面向园区工作人员兴建人才公寓等配套服务设施。

　　从这几点来看，科研用地显然不允许大量兴建房地产项目，更不能对外销售别墅这类高端房产。打着科研旗号低价拿地，然后直接宣称卖别墅，不论怎样进行商务化包装，显然都是“挂羊头卖狗肉”。

　　风险提醒：拿不到独立产权 如果拆迁也得不到补偿

　　对于50年科研产权的土地证，这家楼盘销售人员的说法是交付后开发商会帮助办理。对此有网友表示，如果真能办下来，似乎住50年也没什么不行，反正开发商房子都盖了，地也是批下来的。事实果真如此吗?

　　南京市国土局市场办给记者的答案是，别存侥幸心理，住这种房子比住小产权房更没保证。首先作为50年科研用地，住户独立产权基本办不下来，因为办理时会被核查。再者由于项目涉嫌违规建设，如果涉及规划调整需要拆迁，业主也得不到任何补偿。而至于别墅区是否会当做违建拆除，有业内人士表示如果涉及到过多的住户利益，就要看执法部门如何界定了。南京也有过科研用地转为住宅用地的先例，不过严厉的处罚是一定的。

　　此外，除了产权没有保证外，住户还会面临许多不确定的风险。江苏高的律师事务所资深律师宋辉表示，科研用房在转让流通时会有问题，业主的房子不能做抵押贷款;在销售时不可能按照住宅销售，税费高、无法享受升值;如果没有独立产权，甚至无法买卖。再者，即使开发商办下来科研产权，应该也是以企业名义，如果这家企业在运行时出现债务等问题，住户的别墅可能就变成人家抵债的资产了。与此相比，还有很多类似水电费比住宅高的小问题都可以忽略不计了。